Tudta-e, hogy hogyan változnak az ingatlant érintö adó és illetéktörvények ?

Az ingatlanokat érintö áfa- és illetékváltozások

Utolsó módosítás: 2010. január
Szerzö: adozona.hu

Legújabb!!
2010 januárjától a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke lakóingatlan esetén az illeték alapjának elsö 4 millió forintjáig 2% az ezt meghaladó rész az eddigi 6% helyett 4 %-ra csökkent.
Az egyéb nem lakóingatlan minösítésü ingatlanok pl telek, üdülö illetéke 10%-ról 4 % ra csökkent, természetesen megmaradt az építési telek 4 éven belüli beépítése esetén az illeték mentesség.

Utolsó módosítás: 2010
Szerzö: adozona.hu

“Beépítési mérték”-feltétel a lakóház-építéshez kötödö illetékmentességért
Az illetéktörvény úgynevezett 4 éves, feltételes illetékmentessége értelmében amennyiben a lakóházépítésre alkalmas telektulajdon megszerzöje a fizetési meghagyás jogeröre emelkedéséig nyilatkozik lakóház-építési szándékáról, és a ház 4 éven belül felépül, az állami adóhatóság a kiszabott, de felfüggesztett illetéket törli.

Új feltételként kerül a törvénybe, hogy az illeték törlésének feltétele immáron nem csupán lakóház-építés, hanem olyan lakóház építése, amelyben a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetöség legalább 10 százalékát. Ezzel kívánják kiküszöbölni azt, hogy esetleg egy több hektár nagyságú telek esetén a beépítés megtörténjen egy minimális méretü lakóház felépítésével.

E mentességi szabállyal összefüggésben - az elmúlt évek gyakorlata által kitermelt hiányosságok pótlása érdekében - az illetéktörvény rendezi a felfüggesztett illeték sorsát azokban az esetekben, amikor több telek vonatkozásában vállalja a vagyonszerzö lakóház felépítését, és a telkeket utóbb egyesítteti, ám csupán egy lakóház felépítésére kerül sor, illetve, amikor a vásárló a telket utóbb megosztja, és nem épül valamennyi új telken egy-egy lakóház. Elöbbi esetben a mentesség feltételét a törvény akkor tekinti teljesítettnek, ha az egyesített telken felépített lakóház esetében is teljesül az a kritérium, hogy a lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetöség legalább 10 százalékát. Ellenkez? esetben valamennyi telek esetén meg kell fizetni az illetéket. Utóbbi esetben azokra az új telekre kell megfizetni az illetéket, amely(ek)en nem épül lakóház, természetesen mindkét esetben késedelmi pótlékkal növelt összegben.

Ha a maximális beépíthetöség az illetékkötelezettség id?pontjában és a használatbavételi engedély kiadásának idöpontjában eltérö, a két érték közül a vásárlóra kedvezöbbet kell figyelembe venni.

Hozzáférés a hatóságnál összegyült ingatlanértékesítési adatokhoz
Fontos újdonság, hogy az állami adóhatóság az általa nyilvántartott, ingatlanok értékesítésével kapcsolatos adatokról díj ellenében adatokat szolgáltathat az üzleti szféra számára. Az adatszolgáltatással és a díjjal kapcsolatos részletes szabályokat miniszteri rendelet tartalmazza majd. Ilyen adatszolgáltatásra jelenleg a jelzálog-hitelintézetek számára van lehetöség, indokolt azonban ennek a kizárólagosságnak a megszüntetése. Így többek között ingatlanforgalmazók, szakért?k tevékenységük folytatásához, a magánszemély vev? pedig ingatlanvásárlásához kaphat hivatalos értékadatokat.

Adófizetési kötelezettség keletkezése, az adómentességre vonatkozó szabályok
Föszabály szerint adómentességet élveznek alól – akár lakóingatlan, akár egyéb ingatlan értékesítéséröl van szó, továbbá akárhányadik értékesítés történik is – a nem új (azaz a használatba vett és két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel bíró) ingatlan-értékesítések, és a telkek értékesítése, valamint minden ingatlan bérbe- és haszonbérbeadása. Mindenképpen adóköteles azonban az új, tehát használatba még nem vett, vagy legfeljebb két éves használatbavételi engedéllyel bíró ingatlan és ehhez tartozó földterületet (továbbiakban új ingatlan), vagy építési telek értékesítése.

Az adóalany dönthet azonban úgy is, hogy a fenti termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra irányuló ügyleteket adókötelessé teszi. Választásától az adóalany a választása évét követö ötödik év végéig ugyanakkor nem térhet el. (A választás lehetösége nem ingatlanonként külön-külön értendö, hanem a tevékenységek szerint, azaz választható adózás külön a bérbeadásra és külön az értékesítésre.) Jövöre tehát áfa-mentessé válik minden „használt” ingatlan értékesítése, amelyre azonban az értékesítö választhat áfa-kötelezettséget is.

Fontos újítás, hogy ha a terméket – így az ingatlant – most eladó adóalany elözöleg a terméket kizárólag tárgyi mentes tevékenységhez használta (így az elözetesen felszámított áfát nem tudta levonni még részben sem) akkor ennek az eszköznek a továbbértékesítése is tárgyi mentes lesz. Ehhez hasonlóan tárgyi mentes lesz az olyan termék (így ingatlan) értékesítése is, amelynek a külön nevesített, a termékhez kötödö levonási tilalom miatt nem lehetett levonni az áfáját (pl. lakóingatlan nem továbbértékesítési célú beszerzése). Ez a tárgyi mentesség a nem új ingatlan értékesítésére csak akkor vonatkozik, ha az értékesítö nem választott adókötelezettséget.

Ugyanakkor ezzel egyidejüleg ebben az esetben értelemszer?en megsz?nik az a lehetöség, hogy a továbbértékesítéskor a korábban le nem vonható adó idöarányos része visszajár. Ha viszont a beszerzéskor a termék (az ingatlan is) csak részben esett levonási tilalom alá, mert például a nem lakóingatlan részben szolgált tárgyi mentes, részben adóköteles tevékenységet, akkor az értékesítést adókötelezettség választása esetén adó terheli, azonban tárgyi eszköznek minösül? ingatlan esetében a beszerzéskor részben le nem vonható adóra vonatkozó pótlólagos korrekcióval az értékesítéskor lehet élni.

Visszaigénylési szabályok
A törvény az adó-visszaigénylés feltételeit jelent?s mértékben megkönnyíti, és egyszerüsíti a jelenlegi szabályozáshoz képest. Így az adó éves göngyölített bevételi határtól függetlenül, és tárgyi eszköz beszerzés hiányában is visszaigényelhetö, ugyanakkor továbbra is tisztában kell lenni azzal, hogy csak a megfizetett adó igényelhet? vissza.

Ha tehát jövöre az elszámolandó adó abszolút értékben eléri, vagy meghaladja göngyölítetten számítva
• havi bevallási kötelezettség esetén az 1 000 000 forintot;
• negyedéves bevallási kötelezettség esetén a 250 000 forintot;
• éves bevallási kötelezettség esetén az 50 000 forintot,
a kifizetett beszerzések el?zetesen felszámított adója visszaigényelhetö.

Az átmeneti szabályok szerint az új szabály „az adóalany elözetes bejelentése alapján” már a január 20. napjáig beadandó, az idei év utolsó bevallására is érvényesíthetö.

Fordított adózás alá esö hazai ügyletek
Abban az esetben, amikor mind az eladó, mind a vevö belföldi adóalany, a fordított adózás alá esö ügyletek köre

kibövül. A jövöben bizonyos esetekben még az egyszerü belföldi tranzakcióknál sem az eladó számít fel áfát, hanem a vevö önbevallással fizeti meg azt. Ezekben az esetekben a teljesítésre kötelezett a számlájában nem tüntethet fel áfát, azt a vevönek kell rendeznie! (Önmagában ez a tény az adó levonhatóságát nem befolyásolja.) Ilyennek minösülnek az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek közül a következö értékesítések, szolgáltatások:

• építési-szerelési szerzödés alapján történö termékátadás (tehát a generálkivitelezö és a megrendelö közötti ügylet);
• az ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, fenntartási, takarítási, tisztítási, karbantartási, javítási, átalakítási, bontási szolgáltatások nyújtása.(Vigyázat, ez tételes felsorolás, az itt nem említett, ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások nem esnek fordított adózás alá, például az ingatlan bérbeadása sem, még abban az esetben sem, ha a bérbeadó adókötelezettséget választott);
• az elözöek szerint „újnak” nem minösülö ingatlan értékesítése, feltéve, hogy az eladó adófizetést választott.

Nem alkalmazható a fordított adózás a még használatba nem vett ingatlan értékesítésére, vagy az ingatlannak a használatba vételi engedély jogeröre emelkedését követö 2 éven belüli értékesítéseire, továbbá az építési telek eladására.

Lakáseladás az áfatörvényben

Januártól vezetik be az elöírást, hogy ha magánszemélyként sorozat jelleggel értékesítünk telket vagy használatba nem vett lakást, valamint legfeljebb kétéves lakást, akkor áfát kell fizetnünk. A sorozat jelleg a kulcsmomentum. Ha tehát két éven belül legalább négy ingatlanon ad túl az illetö, az elsö három után még nem, de a negyediktöl kezdve az ingatlanokat már áfával növelten kell értékesítenie. Figyelni kell még egy hároméves periódust is. Vagyis ha két éven belül a negyedik telket, lakást adjuk el, és a negyedik után mondjuk két évvel megint értékesítünk egyet, akkor az 5. után is áfát kell felszámítani. De ha két éven belül csak hármat adunk el, a harmadik értékesítése után pedig eltelik a büvös három esztendö, nyugodtan meghirdethetünk egy újabb ingatlant, mert minden lenullázódik, és újraindul a számolás, vagyis nem kell áfával növelten eladni.

Íratkozzon fel Ön is hírlevelünkre!